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La reforma tributaria introduce cambios en el impuesto a las ganancias en la venta onerosa de inmuebles rurales.

CPN. Gonzalo Alcorta | Depto. Técnico Legal Impositivo
Publicado en Fyo.com

 

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A través Ley 27430 (BO. 29-12-2017),  se sanciona la reforma tributaria, teniendo como uno de sus principales objetivos la reducción de la presión tributaria en 2,5 % sobre PBI. Se destaca que se introducen en el título I de la ley, importantes cambios con respecto al impuesto a las ganancias. Por ejemplo, existe una reducción de alícuota del 35 % al 25 %  para ejercicios iniciados para sujetos empresa, incluidos en el articulo nro. 69 de la Ley  del impuesto a las ganancias.

En las transferencias de inmuebles rurales a título oneroso, existe diferente tratamiento según la naturaleza jurídica del vendedor en el Impuesto a las Ganancias. Por este motivo es interesante desarrollar el tema y las alternativas que existen en este tipo de operación con respecto a los cambios introducidas por la reforma tributaria.

Es importante al momento de iniciarse en la actividad agropecuaria y al momento de tomar la decisión de desprenderse de los inmuebles rurales, evaluar las distintas alternativas y efectos en el Impuesto a las Ganancias. Cuya incidencia depende de la naturaleza jurídica del enajenante.

Las consecuencias fiscales de la venta del inmueble destinado a actividades agropecuarias son diversas y complejas, según sea el sujeto. Con los cambios introducidos por la reforma tributaria al esquema tributario, se puede anticipar que en algunas situaciones resultan positivos para las empresas agropecuarias.

SITUACIÓN DE SOCIEDADES DEL ARTICULO NRO 69 DE LA LEY IMPUESTO A LAS GANANCIAS.

En el caso de sociedades y sujetos comprendidos en el artículo nro. 69 (SA, SRL, SAS, SAU) y las sociedades de personas contenidas en el artículo nro. 49 inciso b) de la ley de Impuesto a las Ganancias.

Cabe recordar que estas últimas se refieren a las rentas obtenidas por cualquier otra clase de sociedades constituidas en el país o de empresas unipersonales en este. Por ejemplo: Sociedades de capital colectivas, de capital e industria, y sociedades civiles, son sujetos capaces para adquirir el inmueble y de enajenarlo.

El resultado de la venta de inmuebles rurales, cualquiera sea el destino que esas sociedades les hayan dado, incluso si los hubieran arrendado, o no los hubieran explotado, está alcanzada la operación por el impuesto con una tasa progresiva del 35% establecida para este tipo de sujetos. Incluso, si no las hubieran arrendada o no las hubieran explotado, está alcanzado por el impuesto. Si el inmueble pertenece a un establecimiento estable perteneciente a sujetos no residentes (artículo nro. 69, inciso b) están gravados por alícuota del 35 %.

A través de la reforma tributaria se establece que la alícuota proporcional del impuesto a las ganancias para las sociedades de capital y los establecimientos permanentes será del 30 % para los ejercicios que se inicien a partir del 1/01/2018 hasta el 31/12/2019 y se reducirá al 25 % para los ejercicios posteriores. También se gravan los dividendos que distribuyan los citados sujetos con una alícuota del 7% o del 13 % para los periodos mencionados respectivamente.

Se castiga a las empresas que no reinviertan sus utilidades con la imposición en el impuesto a las ganancias cuando se distribuya a los accionistas, socio o propietario.

Con el regreso del esquema de integración de la renta empresaria y la personal, se mantiene el impuesto teórico del 34,90 % para los ejercicios iniciados a partir de 2018 y 2019. Para los ejercicios iniciados a partir del 2020 en adelante, el impuesto teórico es del 34,75 %.

Si el titular del inmueble rural fuera una sociedad regular (SA, SRL, SAS , SAU), el resultado producido por su venta está gravado por el Impuesto a las Ganancias y la tasa será del 35%  para cierres hasta el  31/11/2018 sobre su resultado o con el nueva esquema de alícuotas aplicable para los ejercicio  iniciados a partir del 2018.

Desde 1992 se prohíbe aplicar el ajuste por inflación para corregir sus resultados ficticios, lo cual produce una distorsión inaceptable. Al no poder actualizarse el costo original de los inmuebles rurales.
Únicamente la reforma tributaria del impuesto a las ganancias permite esta corrección integral, cuando el porcentual de la inflación en la Argentina supere el 100 %, en 3 años (33% para el primer periodo de vigencia y 66 % para el acumulado del siguiente). Por lo cual no es razonable, ya que sabemos que el objetivo del Presupuesto Nacional  en los próximos años  es que no se supere el 15 % de inflación anual.

También, se destaca  que se permite la actualización de inmuebles a través del Índice de precios internos mayoristas  (IPIM) del INDEC, el costo adquisición de las compras  a partir de adquisiciones de enero de 2018, comprendiendo a las amortizaciones actualizadas en caso de enajenación a posterior.

Por último, otra opción es el revaluó impositivo, por el cual se puede optar por actualizar los inmuebles a través de un factor de revaluó, según fecha adquisición o a través de informe técnico al 01-01-2018. Aun no se encuentra reglamentado.

Esta alternativa permite actualizar el costo de adquisición con la finalidad de obtener un costo actualizado mayor,  el cual se aumenta el valor de las amortizaciones y  en el momento de la enajenación del inmueble rural, permite disminuir la utilidad impositiva al aumenta el costo de adquisición.

Hay que pagar un impuesto especial en el caso de inmuebles excepto bienes de cambios del 8 % sobre la diferencia entre el valor residual impositivo del bien al cierre del periodo de la opción y el valor de origen residual a esa fecha.  El impuesto especial pagado no es deducible en el impuesto a las ganancias.

Como se observa se introduce algunas mejoras al momento de la venta onerosa de inmuebles rurales, pero no alcanzan ya que no se reflejaría la pérdida del poder adquisitivo de la moneda a raíz de altas tasas de inflacionarias de las últimas décadas.

Ante esta situación la empresa tiene la alternativa de la opción de venta y reemplazo para reducir el impacto del impuesto.

La ley de Impuesto a las Ganancias otorga a los contribuyentes la posibilidad de optar por diferir el pago del impuesto, a través de la figura. En virtud de lo dispuesto por el artículo 67 de la ley, se podrá afectar la ganancia al costo del bien de reemplazo.

En el caso de cumplir con la adquisición de otro inmueble dentro del período de 1 año, podrá aplicarse la ganancia a la compra del nuevo bien. No es una exención porque cuando el contribuyente deje de adquirir un bien en reemplazo, tributará en ese período el impuesto no abonado en su oportunidad.

Con la reforma tributaria, incorpora un importante cambio en la redacción del artículo nro. 67 de la ley de impuesto a las ganancias. Para no dejar dudas, con respecto en la situación de locaciones o arrendamiento o a cesiones onerosas de usufructo, uso, habitación, anticrisis, superficie u otros derechos reales. Son incorporadas a la figura de venta y reemplazo en el impuesto a las ganancias.

Se refleja con este cambio una mayor amplitud a la figura de venta de reemplazo del impuesto a las ganancias de inmuebles rurales por bienes, al permitir incorporar inmuebles que se destinen a arrendamientos , no solamente
Bienes de uso sino inversiones. Esto constituye una mejora importante con respecto anterior redacción de la ley de impuesto a las ganancias.

Otra alternativa a la comentada anteriormente, es analizar cada uno de los socios o accionistas, al momento de producirse la transmisión de inmueble rural perteneciente a la sociedad, la posibilidad de la enajenación de las participaciones accionarias o sociales a fin de pagar el impuesto establecido por la última reforma del Impuesto a las Ganancias a través de la Ley 26983, estableciendo la gravabilidad de los resultados de la venta de acciones, participaciones sociales , títulos y demás valores, con una tasa del 15 % para contribuyentes locales y beneficiarios del exterior.

A través de la reforma tributaria- Ley 27430, se mantiene el impuesto cedular del 15 % sobre el utilidad bruta impositiva. La novedad es la deducibilidad del precio neto de venta, el costo de adquisición actualizado mediante la aplicación de índice del articulo nro. 89 de la ley del impuesto a las ganancias. Para las adquisiciones o inversiones efectuadas en los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1 de enero de 2018, se actualizaran en base al índice de Precios internos al por mayor -IPIM, desde la fecha de adquisición. Lo cual   constituye una leve mejora con respecto a la anterior redacción de la ley del impuesto a las ganancias. También, existe la posibilidad la opción de revaluó impositivo a este tipo de bien -acciones, cuotas partes y participaciones sociales, a través de la aplicación de factor de  revaluó sobre el costo de adquisición de las acciones, cuotas, con un impuesto especial del 5 % .Hay que evaluar su conveniencia al optar por el revaluó impositivo.

 

SOCIEDADES DE PERSONAS Y UNIPERSONALES

Ahora cuando la venta de inmueble rural afectado a una explotación agropecuaria llevada a cabo por sociedades de personas y empresas unipersonales.

Por lo general, en este tipo de explotaciones el activo más importante de la empresa. Pero jurídicamente son de la propiedad de las personas físicas. La ley de Impuesto a las Ganancias no contempla esta situación.

Sólo el decreto reglamentario de la LIG, en el artículo nro. 72 se introduce una presunción aplicable a empresas o explotaciones unipersonales que cesen de sus actividades, y no vendan el inmueble. Se presume que reingresa el patrimonio de sus propietarios si transcurren más de 2 años desde la fecha en la que la explotación realizo la operación.

Si el titular fuera una Sociedad Colectiva la ganancia de toda la actividad junto con la producida por la enajenación del predio rural, será distribuido entre los socios integrantes y el impuesto se determinará en cabeza personal aplicando la tasa progresiva.

Si los dueños de tierras rurales fueran personas físicas, se tributará impuesto a la transferencia de inmuebles con la tasa del 1,5% del precio de venta, siempre que no se encuentre explotado el inmueble rural o bien esté arrendado al menos en los 2 últimos años previo a su venta, es decir producido el cese de su actividad.

En cambio, si dicha propiedad estuviere explotada por sus titulares, el resultado obtenido por la venta integrará la base gravada por el Impuesto a las Ganancias.

Es importante en esta situación demostrar la desafectación del inmueble de las explotaciones. En todas las pruebas acompañadas y ofrecidas demostraron el estado real del fundo y la desafectación del mismo del patrimonio comercial.

En relación a la reforma tributaria, hay que destacar que si los inmuebles rurales pertenecen a personas humanas y hubiera adquirido las tierras antes del 31-12-2017, el precio de venta queda alcanzado como hasta ahora al 1,5 % del impuesto a la transferencia de inmueble -ITI. Siempre que las parcelas   se hallan destinado a arrendamientos o fuera de fuera de explotación por un periodo superior a 2 años.

La reforma como se comento anteriormente, en el caso de adquisiciones  desde  año 2018 y venderse luego, su utilidad obtenida se gravara con el 15 % del impuesto a la ganancia de la enajenación del inmueble rural, pero  se admite corregir el costo por la inflación a partir del 01-01-2018.También en este caso es aplicable la opción de venta y reemplazo en este tipo de sujetos .

 

Conclusión.
Concluye el contador Gonzalo Alcorta de Arizmendi, afirmando que es importante destacar que la adopción de una alternativa u otra hace diferir la carga fiscal del impuesto.

Se destacaron las principales modificaciones introducidas por la reforma tributaria con respecto a la enajenación de inmuebles rurales en el impuesto a las ganancias En relación al tipo de sujeto que interviene en la operación de venta de inmuebles rurales.

El tratamiento impositivo ante la venta de un inmueble rural por parte de una sociedad de capital continua con una falta de reconocimiento del ajuste por inflación a pesar de la incorporación de algunas mejores a fin de la actualización del costo de adquisición. Se grava la utilidad impositiva con una alícuota del 35 % sobre los ejercicios cerrados al 31-11-2018.Con un cambio de alícuotas del 30 % o al 25 % según vigencia establecida por la reforma tributaria. Lo que reflejaría una menor presión tributaria  en el mediano plazo.

Si los inmuebles rurales pertenecen a personas humanas y hubiera adquirido las tierras antes del 31-12-2017, el precio de venta queda alcanzado como hasta ahora al 1,5 % del impuesto a la transferencia de inmueble -ITI. Siempre que las parcelas se hayan destinado a arrendamientos o fuera de explotación por un periodo superior a 2 años.

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